— Требуется ли согласие другого собственника для продажи доли в квартире?

Ответ: — Нет, не требуется. Однако существует ряд определенных условий, которых продавец должен придерживаться при продаже своей доли в праве общей долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в квартире постороннему лицу остальные собственники долей имеют преимущественное право покупки этой доли по той же цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Таким образом, Продавцу следует придерживаться следующего алгоритма:

1. Продавец обязан известить остальных собственников в письменном виде о намерении продать свою долю.
В извещении должны быть указаны:
-предмет продажи;
 — адрес нахождения объекта;
-доля в общей собственности имущества, которая отчуждается;
-цена, по которой отчуждается доля и иные существенные условия.

А также рекомендуется указать срок ответа на него.

В течение месяца со дня извещения остальные собственники долей должны либо приобрести продаваемую долю, либо в письменной форме отказаться от реализации преимущественного права покупки.

Если участники долевой собственности изъявят желание воспользоваться преимущественным правом покупки, то право выбора участника долевой собственности, которому будет продана доля в квартире, принадлежит продавцу.

Таким образом, продавец вправе продать свою долю постороннему лицу не ранее чем по истечении одного месяца со дня извещения всех участников долевой собственности. Но если все сособственники в письменной форме откажутся от преимущественного права покупки, то продавец может совершить сделку до истечения указанного срока (п. 2 ст. 250 Гражданского Кодекса РФ).

2. Составление Договора по отчуждению доли в праве общей долевой собственности.

Согласно ст. ст. 554, 555 ГК Р Ф Договор обязательно должен содержать:
· информацию о каждой стороне сделки (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации);
· описание предмета сделки — доли в квартире;
· идентифицирующие признаки самой квартиры (номер, количество комнат, адрес жилого дома, в котором расположен объект, общая и жилая площади);
· цену договора;
· сведения о правоустанавливающих документах и об ограничениях и правах третьих лиц на помещение.

Передача недвижимости от продавца к покупателю осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту (ст. 556 ГК РФ).

3. Нотариальное удостоверение договора.

Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной регистрации недвижимости»).

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, при условии, что стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 3 ст. 3 Закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ).

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Если возражаете против подачи заявления о регистрации прав нотариусом, переходите к следующему шагу.

4. Обращение в Росреестр для регистрации перехода права собственности:
Необходимы следующие документы (ч. 1 — 2 ст. 14, ч. 4 ст. 42 Закона N 218-ФЗ):
1) заявление о государственной регистрации прав;
2) оригиналы нотариально удостоверенного договора купли-продажи и акта приема-передачи (в трех экземплярах);
3) документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о продаже доли, и, если имеются, документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли;
4) документы, удостоверяющие личность каждой стороны (либо представителя стороны);
5) документ, подтверждающий полномочия представителя стороны договора;
6) иные документы, например согласие органов опеки и попечительства при совершении сделки по распоряжению долей в квартире, если собственником отчуждаемой доли является несовершеннолетний (ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ);
7) госпошлина за государственную регистрацию права в размере 2 000 руб. При отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Доходы от продажи доли облагаются НДФЛ, если она находилась в собственности менее установленного минимального срока. При этом вы будете иметь право на имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем в целом 1 млн руб., или в размере фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, согласие сособственников не требуется при продаже доли в квартире. Однако согласно ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Так как при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течении трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Один из возможных законных способов использования материнского капитала — улучшение условий проживания семьи. Но процедура покупки недвижимости с использованием сертификата имеет ряд требований и нюансов, которые необходимо знать и выполнять. Итак, что же такое материнский капитал и как его можно использовать для покупки недвижимости?

Материнский (семейный) капитал — это мера государственной поддержки российских семей, на которую с 1 января 2007 года могут претендовать семьи с двумя и более детьми. Однако в начале 2020 года Владимир Путин заявил о расширении программы: выплату смогут получить семьи уже при рождении первенца. Размер выплаты был проиндексирован: в 2020 году он составит 466 617 рублей в случае рождения первого ребёнка с 1 января 2020 года, 616 617 рублей — второго. Если семья уже получала сертификат за первого ребёнка, то может претендовать на выплату в 150 000 рублей.

С 15 апреля 2020 года сертификат на материнский капитал оформляется автоматически. Информация о получении семьей материнского капитала направляется в личный кабинет владельца сертификата на сайте Пенсионного Фонда Российской Федерации или портале Госуслуг. Теперь можно распоряжаться материнским капиталом, получив сертификат в электронной форме в беззаявительном порядке. Согласно ФЗ-256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», материнский капитал можно потратить только на определённые цели, в том числе улучшение жилищных условий.

Рассмотрим именно этот вариант:
1. покупка квартиры или дома;
2. выплата первоначального взноса по ипотеке или погашение ипотечного кредита;
3. строительство дома.

При этом должен соблюдаться ряд условий:

· Жильё должно быть в России и в жилом состоянии;
· Если для покупки квартиры берут ипотеку, то сертификат с материнским капиталом можно использовать сразу же. Если квартира покупается на свои деньги, то для использования маткапитала нужно подождать, пока ребенку исполниться 3 года;
· Сертификат именной и, как правило, оформляется на маму, но средства принадлежат всем членам семьи. Поэтому при покупке квартиры с привлечением маткапитала, по закону, получить долю в праве собственности на недвижимость должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети;
· Жилье должно соответствовать всем санитарно-гигиеническим требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям;
· В собственность должна приобретаться вся недвижимость, а не доля.

После того как квартира выбрана, необходимо согласовать с продавцом возможность использования сертификата на получение материнского капитала при расчетах. Если продавец согласен на данные условия сделки, то стороны могут подписывать договор купли-продажи и проводить регистрацию перехода права собственности.

Заявление о распоряжении материнским капиталом для произведения оплаты по квартире можно подать в любой территориальный орган Пенсионного фонда России независимо от места жительства (пребывания) или фактического проживания лично, через личный кабинет или в МФЦ. Граждане Российской Федерации, выехавшие на постоянное место жительства за пределы территории Российской Федерации и не имеющие подтвержденного регистрацией места жительства или места пребывания на территории Российской Федерации, заявление о распоряжении материнским капиталом и необходимые для этого документы (копии документов, сведения из документов) вправе подать в Пенсионный фонд Российской Федерации.

После принятия решения Пенсионным Фондом Р Ф о возможности использования сертификата деньги будут зачислены продавцу. Если ранее на рассмотрение заявления о распоряжении средствами материнского капитала закон отводил месяц и еще месяц на перечисление средств, то теперь срок перечисления средств сокращен с месяца до десяти рабочих дней. Таким образом, получение средств материнского капитала теперь не будет превышать месяца и десяти дней с даты подачи заявления на распоряжение сертификатом. В случае приобретения квартиры через ипотеку, материнский капитал может быть предназначен для:

-Первоначального взноса. Не каждый банк готов принимать материнский капитал как 100% первоначального взноса. Обычно заемщику приходится платить не менее 10% его размера за счет собственных накоплений;

-Увеличения максимально возможной суммы кредита. После одобрения заявки ПФ денежные средства будут направлены на его погашение.

Порядок действий при покупке квартиры, в том числе за счет ипотеки, выглядит так:
1. Выбор банка, который работает с материнским капиталом;
2. Сбор и передача в банк документов, необходимых для принятия решения;
3. Получение положительного решения о выдаче ипотечного кредита;
4. Поиск жилья. Покупка его с помощью заемных денег.

Для выплаты средств материнского капитала в Пенсионный Фонд Р Ф необходимо подать следующие документы:
· Сертификат на получение материнского капитала
· Свидетельство о регистрации или расторжения брака
· Свидетельство о рождении или усыновлении детей
· Договор купли-продажи недвижимости
· Договор ипотеки (если привлекался банковский кредит)
· Справка из банка о размере задолженности
· Документальное подтверждение выделения доли ребенка в приобретенной недвижимости или обязательство это осуществить. Документ нужно заверить нотариально.
·Участие в долевом строительстве.

Поучаствовать в долевом строительстве, используя при этом материнский капитал, можно, если выполняются следующие требования:
-Дом готов больше чем на 70%
-В уставе застройщика прописана возможность использования материнского капитала
-На момент заключения договора о долевом строительстве потенциальному владельцу необходимо иметь деньги за вычетом размера сертификата.

Сделка при этом будет иметь следующие этапы:
-Бронирование квартиры. Необходимо сразу уведомить компанию, что при расчетах будет использоваться материнский капитал. В тексте договора долевого участия необходимо прописать, что оплата будет осуществляться с отсрочкой платежа
-Подписание и регистрация договора
-Оплата части суммы договора собственными средствами
-Подача заявления и прочих документов в ПФ. После принятия положительного решения ПФ зачисляет денежные средства на счет застройщика.

В Российском законодательстве регламентируется правило, что претенденты на наследственную массу не могут выборочно принять какую-то часть имущественных активов, а от другой отказаться. Согласно ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое. Невозможно наследование лишь вещей или только отдельных вещей и прав, нельзя принять актив (вещи и права) и отказаться от пассива (обязанностей). Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками (п. 2 ст. 1152 ГК).

Таким образом, квартира, купленная с помощью заемных средств банка, до момента погашения задолженности по кредиту будет находиться в залоге у банка. Поэтому ипотечное жилье является собственностью заемщика, но с некоторыми ограничениями.

Согласно нормам действующего законодательства, гражданин, унаследовавший ипотечное жильё, становится новым должником.

Первое, что следует знать так это то, что переход права собственности будет оформлен не ранее 6 месяцев после регистрации смерти наследодателя. Все это время недвижимость продолжает находиться в залоге у банка. Непогашенный долг также переходит к наследникам. При этом закон не предусматривает никаких льгот в данном случае. Кто бы ни был наследником (ветеран, пенсионер, инвалид и т.д.), в его обязанность после принятия наследства входит погашение полного остатка задолженности перед банком, включая полагающиеся проценты в полном соответствии с договором ипотечного кредитования. Банк по своему желанию в одностороннем порядке не может изменить условия договора, наследники тоже не могут этого сделать.

В этом случае, решить проблему доставшейся в наследство ипотеки можно несколькими способами:

1. Погашение ипотеки за счёт страховки

Необходимо сразу выяснить, оформлял ли наследодатель страховку при заключении договора с банком. Такого рода страховки во многих банках являются обязательным условием одобрения кредита. Если страховка в самом деле была оформлена и усопший вовремя ее оплачивал, то весь остаток задолженности перед банком, включая проценты по договору кредитования, страховщик погасит за свой счет в полном размере. В такой ситуации важно от какой причины умер наследодатель, так как в страховку вписаны все условия, при которых страховое возмещение будет выплачено. Страховщик должен признать данный случай страховым. Договор страхования непременно содержит указание на то, в течение которого времени страховая компания должна быть поставлена в известность о смерти клиента. Пропуск указанного в договоре срока может стать поводом для страховщика отказаться от исполнения своих обязательств. В данном случае имеет место юридическая коллизия, при которой страхователь страхует свою жизнь и здоровье в пользу банка, но при этом у банка не возникает обязанность требовать компенсацию при наступлении страхового случая со страховой компании. Право требования возникает у наследников. Страховщик может пойти на хитрость и указать в договоре страхования срок, в течение которого выгодоприобретатель обязан уведомить страховщика о наступлении страхового случая, менее обозначенного в законе. А закон (п. 3 ст. 1175 ГК РФ) гласит, что срок этот составляет не менее 3 лет.

Таким образом до момента вступления в наследство (6 месяцев) у наследников есть все основания разыскать страховщика, к которому обращался наследодатель, и взыскать в пользу банка полагающуюся страховую компенсацию.

С того момента, когда все необходимые документы поданы наследниками в страховую компанию, необходимо ожидать ее решение: признается ли данный случай страховым. При положительном решении, долг перед банком будет погашен за счет страховщика, квартиру освободят из-под залога и все наследники в установленный законом срок смогут вступить в свои законные права собственности. Иное дело, когда квартира принадлежала не только наследодателю, но и другим совладельцам (созаемщикам). В этом случае потребуется согласование сторон, в число которых входит и банк. Страховщик выплатит банку только долю в кредите усопшего, а остальные созаемщики будут продолжать платить кредит, как и раньше.

Страхование жизни заемщика в последнее время перестало быть обязательным условием для получения ипотечной ссуды. По закону банк вправе требовать только страхования самой недвижимости, а дополнительные страховки, хотя и дают право заемщику получить более выгодную процентную ставку, но при этом могут быть расценены как навязанные услуги. Страхование жизни и здоровья – та категория страхования, которая выгоднее самому заемщику, поскольку банк в любом случае получит свое. Смерть наследодателя далеко не всегда признается страховым случаем, поэтому наследникам стоит быть готовыми и к такому повороту событий.

На этот случай существует ещё три вполне законных варианта распоряжения доставшимся по наследству долгом.

2. Реструктуризация займа

Если первый должник не оформлял личной страховки либо ему было отказано в выплате задолженности, то наследник может просить банк об изменении определённых условий договора. Благодаря реструктуризации вы сможете минимизировать кредитную нагрузку, облегчив себе бремя погашения займа.

Когда наследник принимает решение оставить себе унаследованную ипотечную квартиру, его доход позволяет продолжать вместо умершего погашать ссуду, то банк быстро переоформит ипотечный договор на нового плательщика на точно таких же условиях. И вот тут большое значение имеет размер доходов наследника, который он сможет официально подтвердить. Если доход наследника существенно меньше доходов наследодателя, то ему может оказаться не по силам платить ипотеку, даже если такое желание и имеется. Банк смотрит на размер остатка по кредиту, а также на размер ежемесячного дохода нового клиента. При небольшой сумме остатка, скажем, в 20%, банк скорее всего согласится на реструктуризацию, позволив новому плательщику гасить остаток долга меньшими платежами, но более долгий срок. При большом размере остатка задолженности договориться с банком будет сложнее.

Очень важно в течение всего того времени, когда стало известно о смерти наследодателя, пока происходит оформление наследства, ведутся переговоры с банком о реструктуризации кредита, продолжать платить по ипотеке. Если наследники, не дожидаясь окончания разбирательств, продолжат вносить вовремя платежи, это будет трактоваться как фактическое вступление в наследство. В будущем это обстоятельство сыграет на руку, если по любым причинам они пропустят установленный законом срок на вступление в наследство, а также позволит избежать штрафа за просрочку платежей.

3. Отказ от наследства

Согласно ст. 1157 ГК РФ наследники могут отказаться от наследства в пользу других лиц или без указания лиц, в пользу которых он отказывается от наследственного имущества.

Таким образом, если вы не готовы либо не имеете желания погашать оставшуюся ипотеку, то можете просто отказаться от наследства в виде кредитной квартиры. Это позволит вам избавиться от массы всевозможных проблем, связанных с необходимостью возврата средств. Помимо того в этом случае вам не надо будет заниматься продажей залогового имущества. Для этого каждому из них потребуется оформить официальный отказ и заверить его нотариально. Однако отказ возможен лишь от всего наследства, а не от его части. Проще говоря, если вы отказываетесь от ипотечной недвижимости, то сразу теряете и прочее наследство. При отказе всех наследников, квартира переходит в собственность государства.

4. Продажа ипотечного жилья

Если кредитное учреждение не протестует против реализации залоговой недвижимости, то вы имеете право продать объект, а полученные средства направить на погашение задолженности перед банком. Такой вариант наиболее оптимален при наличии большого количества наследников, которые хотят, как можно быстрее погасить доставшийся в наследство займ. Оставшиеся после осуществления продажи ипотечного объекта лишние средства делятся между всеми наследниками.

Однако, когда наследников несколько, договориться между собой они не могут, равно как и с банком. В такой ситуации судьбу квартиры, долга и раздела имущества покойного будет решать суд. Сроки такого рода разбирательств обычно долгие – от 1 года и более.